Ανατροπές στη διαδικασία των εξώσεων, με εξάμηνη προστασία των ενοικιαστών αλλά και στήριξη των ιδιοκτητών, φέρνει από τις αρχές του 2026 η νέα νομοθετική παρέμβαση του υπουργείου Δικαιοσύνης.
Σύμφωνα με το άρθρο 72 του υπό δημοσίευση νόμου για τις παρεμβάσεις στον Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, από την 1η Ιανουαρίου 2026 οι ιδιοκτήτες ακινήτων, όταν λήγει μια μίσθωση, θα μπορούν –χωρίς να ταλαιπωρούνται επί χρόνια στα δικαστήρια– να εκδίδουν διαταγή απόδοσης μισθίου μέσω ειδικού δικηγόρου, γλιτώνοντας χρόνο, κόστος και ταλαιπωρία.
Από την άλλη πλευρά πάντως, με τις νέες διατάξεις προστατεύονται υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις και οι ενοικιαστές, καθώς τους παρέχεται εύλογο χρονικό διάστημα, το οποίο μπορεί να φθάσει και τους έξι μήνες, προκειμένου να βρουν νέα στέγη.
Επί της ουσίας, η νέα ρύθμιση αφορά όλους τους ιδιοκτήτες που, ενώ έχει λήξει η σύμβαση με τον ενοικιαστή, δεν μπορούν να ανακτήσουν το ακίνητό τους εγκαίρως, αλλά ταυτόχρονα δεν αφήνει στον αέρα και τους ενοικιαστές, καθώς προβλέπει τουλάχιστον έξι μήνες προθεσμία πριν από την έξωση, χωρίς δικά τους έξοδα ή ενέργειες.
Θα πρέπει να αναφερθεί ότι η ΠΟΜΙΔΑ, η οποία κρίνει ως θετικό βήμα τις νέες διατάξεις, έδωσε με αναλυτικό οδηγό συγκεκριμένες διευκρινίσεις για το νέο καθεστώς, που θα τεθεί σε ισχύ από το επόμενο έτος, επισημαίνοντας ότι ο χρόνος λήξης μιας μίσθωσης προκύπτει από τα εξής:
• Από το ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, αρχικό ή κατά παράταση, που έχουν υπογράψει οι συμβαλλόμενοι εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) και μισθωτής (ενοικιαστής).
• Από την τελευταία ηλεκτρονική δήλωση των πληροφοριακών στοιχείων της μίσθωσης στη σχετική εφαρμογή της ΑΑΔΕ.
• Από το νόμο, ο οποίος προβλέπει ότι κάθε νέα μίσθωση κατοικίας και κάθε επαγγελματική μίσθωση που συνάπτεται από την 1η/4/2014 και μετά έχει ελάχιστη νόμιμη διάρκεια τριών ετών.
• Στις παλαιές αορίστου χρόνου μισθώσεις, από την κοινοποίηση εξώδικης πρόσκλησης με δικαστικό επιμελητή προς τον ενοικιαστή με αίτημα να αποδώσει το μίσθιο, εφόσον έχει παρέλθει και ο χρόνος που προσδιορίζεται υπέρ των ενοικιαστών από όλες τις προηγούμενες τρεις παραμέτρους.
Σε κάθε περίπτωση, ο εκμισθωτής οφείλει πρώτα απ’ όλα να συντάξει και να αποστείλει μέσω δικαστικού επιμελητή εξώδικη πρόσκληση, συνταγμένη από τον δικηγόρο του, με την οποία θα του ανακοινώνει ότι δεν επιθυμεί την περαιτέρω παράταση της μίσθωσης και ότι ζητά την απόδοση του ακινήτου, λόγω λήξης του χρόνου της μίσθωσης.
Εάν ζητά την απόδοσή του λόγω λήξης της αρχικής τριετίας της μίσθωσης, τότε θα πρέπει να την επιδώσει τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την παρέλευση του χρόνου της λήξης. Εάν, όμως, η μίσθωση είναι παλαιά και έχει καταστεί αορίστου χρόνου μετά την αρχική λήξη της, όπως οι περισσότερες παλαιές μισθώσεις, τότε μπορεί να κοινοποιήσει την εξώδικη πρόσκληση οποτεδήποτε αργότερα, πλην όμως και πάλι δεν μπορεί να προχωρήσει στη διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης εάν δεν παρέλθει τρίμηνο από την κοινοποίησή της.
Από δικηγόρους οι διαταγές απόδοσης μισθίου
Εάν ο ενοικιαστής δεν αποδώσει το μίσθιο εντός της τρίμηνης αυτής προθεσμίας, τότε ο εκμισθωτής έχει πλέον το δικαίωμα να καταφύγει στη νέα διαδικασία έκδοσης της διαταγής απόδοσης μισθίου, η οποία είναι ένας εκτελεστός τίτλος, που εκδίδεται χωρίς ακροαματική διαδικασία, αλλά βασίζεται αποκλειστικά σε έγγραφα που παρουσιάζει ο αιτών και αποκτά ισχύ δεδικασμένου μόνον εάν δεν ασκηθεί ανακοπή εναντίον της, ή αν η ανακοπή απορριφθεί τελεσίδικα. Στο πλαίσιο αυτό, από την 1η/1/2026 οι διαταγές απόδοσης μισθίου θα εκδίδονται από ειδικά πιστοποιημένους δικηγόρους-μέλη του δικηγορικού συλλόγου της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο.
Σε κάθε περίπτωση, η νέα διαδικασία δεν αφήνει απροστάτευτους τους ενοικιαστές για τους κατωτέρω, κατά την ΠΟΜΙΔΑ, τρεις λόγους:
• Πρώτον, καθιερώνει τρίμηνη προθεσμία υποχρεωτικής εξώδικης πρόσκλησής τους για απόδοση του ακινήτου, εξαπλάσια σε σχέση με την ισχύουσα προθεσμία εξώδικης πρόσκλησης στην περίπτωση μη καταβολής μισθωμάτων.
• Δεύτερον, καθιερώνει δίμηνη προθεσμία εκτέλεσής της μετά την επίδοσή της προς τον ενοικιαστή, τριπλάσια σε σχέση με την ισχύουσα προθεσμία εκτέλεσης στην περίπτωση της μη καταβολής ενοικίων.
• Τρίτον, εάν ο ενοικιαστής χρειάζεται περισσότερο χρόνο από ένα εξάμηνο, όπως προαναφέρθηκε, μπορεί να επιτύχει και περαιτέρω παράταση του χρόνου απόδοσης με τα κλασικά ένδικα μέσα.
