Νέες ρυθμίσεις, ζώνες και ένα ενδεχόμενο για δόμηση υπό προϋποθέσεις μέσω των Περιοχών Ελέγχου Χρήσεων (ΠΕΧ) συνθέτουν τη νέα πολεοδομική στρατηγική που προωθείται για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων.
Το Προεδρικό Διάταγμα που έχει εκπονηθεί από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας σε συνεργασία με το Συμβούλιο της Επικρατείας καθορίζει τα όρια και τη δόμηση για 10.000 οικισμούς, εντάσσοντάς τους σε τρεις διαφορετικές ζώνες. Ταυτόχρονα αφήνει ένα πιθανό παράθυρο δόμησης στις αποκαλούμενες γκρίζες περιοχές.
Όπως ανέφερε σε χθεσινή συνέντευξη στην ΕΡΤ ο αρμόδιος υπουργός Σταύρος Παπασταύρου, ο στόχος είναι «να διορθωθεί μια εκκρεμότητα» που ξεκίνησε όταν από το 1985 και μετά οι νομάρχες οριοθετούσαν οικισμούς χωρίς επαρκή νομική βάση.
Από την πλευρά του ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος Ευθύμιος Μπακογιάννης ξεκαθάρισε ότι δεν αλλάζει τίποτα από χθες μέχρι σήμερα στο καθεστώς δόμησης των οικισμών.
«Αποφασίσαμε ως κυβέρνηση να κάνουμε στη χώρα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, έτσι ώστε να επιλύσουμε μια σειρά από ζητήματα και παθογένειες, που είναι οι χρήσεις γης, οι όροι δόμησης, ζητήματα που έχουν να κάνουν με την περιβαλλοντική προστασία, την εκτός σχεδίου δόμηση και την οριοθέτηση των οικισμών. Γιατί την οριοθέτηση των οικισμών; Γιατί ουσιαστικά, με βάση τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας τα όρια έχουν κριθεί ανυπόστατα. Είπαμε λοιπόν, για να υπάρχει μια ασφάλεια δικαίου στον πολεοδομικό σχεδιασμό, να καταθέσουμε ένα Προεδρικό Διάταγμα με προδιαγραφές. Άρα καθορίζει τις προδιαγραφές με τις οποίες θα οριοθετηθούν οι οικισμοί από τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια.
»Αυτές οι προδιαγραφές δεν είναι άμεσα εφαρμοστέες. Δεν ξυπνήσαμε δηλαδή μια μέρα και άλλαξε το καθεστώς που ισχύει στη δόμηση στους οικισμούς. Αυτό το Προεδρικό Διάταγμα δίνει στο υπουργείο και στους μελετητές που έχει επιλέξει τον τρόπο και τη μεθοδολογία και τα επιστημονικά κριτήρια με τα οποία θα πάνε οι μελετητές σε κάθε οικισμό θα καταγράψουν τα πραγματικά δεδομένα» είπε μιλώντας στην ΕΡΤ.
Οι τρεις ζώνες
Όπως έχει ήδη γράψει η Ναυτεμπορική, το νέο Προεδρικό Διάταγμα αναγνωρίζει τρεις διακριτές ζώνες:
• Ζώνη Α: Ο ιστορικός πυρήνας των οικισμών, προ του 1923, τεκμηριωμένος με αεροφωτογραφίες του 1939 ή του 1945.
• Ζώνη Β: Το συνεκτικό τμήμα του οικισμού που δημιουργήθηκε μεταξύ 1923 και 1983.
• Ζώνη Β1: Το διάσπαρτο, εκτός συνοχής τμήμα, με βάση επίσης αεροφωτογραφίες του 1983.
Από το νέο πλαίσιο εξαιρούνται πλήρως οι επεκτάσεις που πραγματοποιήθηκαν από νομάρχες μετά το 1985, ακόμη κι αν έχουν έκτοτε δομηθεί, αφού κρίθηκαν αυθαίρετες.
Το υπουργείο είχε αρχικά εντάξει αυτές τις περιοχές στη λεγόμενη ζώνη Γ’, αλλά το Συμβούλιο της Επικρατείας απέρριψε τη ρύθμιση, θεωρώντας τις ως υπερβολικές οριοθετήσεις χωρίς επαρκή τεκμηρίωση.
«Υπάρχει μια Ζώνη Γ’ που είναι η ζώνη η απομακρυσμένη από τον οικιστικό ιστό αυτών των οικισμών, όπου το Συμβούλιο της Επικρατείας είπε ότι ήταν μια ακραία οριοθέτηση του νομάρχη και δεν την δέχτηκε. Η Πολιτεία μελετά νομοθετική ρύθμιση που στα ακίνητα τα οποία έχουν γεωγραφική, οικιστική σχέση με τον οικισμό θα προσπαθήσει να τα ενσωματώσει», υπογράμμισε ο Σταύρος Παπασταύρου.
Το «παράθυρο» λύσης: Περιοχές Ελέγχου Χρήσεων
Η σκέψη που καλλιεργείται στο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας είναι οι περιοχές που πλέον τίθενται εκτός ορίων οικισμών ενδέχεται να αποκτήσουν καθεστώς «Περιοχών Ελέγχου Χρήσεων» (ΠΕΧ), εφόσον το επιτρέψει το ΣτΕ.
Με αυτό το εργαλείο, τα οικόπεδα στις ΠΕΧ δεν θα θεωρούνται πλήρως «εκτός σχεδίου» με υποχρέωση 4 στρεμμάτων, αλλά θα μπορούν, υπό προϋποθέσεις, να αποκτήσουν δυνατότητα δόμησης με αρτιότητα μεταξύ 2 και 4 στρεμμάτων, εφόσον έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο, και να λάβουν συγκεκριμένες χρήσεις γης που θα προσδιορίζονται στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ).
Η τελική κρίση για το μέλλον των περιοχών αυτών θα δοθεί στα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια ή σε ειδικές μελέτες (π.χ. για το Ρέθυμνο και το Πήλιο) που ήδη προωθούνται.
Ωστόσο, η πολεοδομική αβεβαιότητα δημιουργεί αίσθημα άνισης μεταχείρισης. Όποιος πρόλαβε να χτίσει μάλλον διασώζεται, ενώ όποιος δεν πρόλαβε μπορεί να χάσει οριστικά το δικαίωμα δόμησης.
